Acheter des SCPI en nue-propriété : la stratégie du démembrement
Le démembrement temporaire de propriété permet d’acheter des parts de SCPI moins cher, en renonçant aux revenus pendant une durée fixée. Une stratégie de capitalisation fiscalement efficace.
L’essentiel
- En nue-propriété, on achète des parts avec une décote, sans percevoir de revenus pendant une durée fixée (souvent 3 à 10 ans).
- À l’échéance, la pleine propriété est récupérée automatiquement, sans frais ni fiscalité.
- Pendant le démembrement, le nu-propriétaire n’a pas de revenus imposables et ne déclare en principe pas les parts à l’IFI.
Par Benoit Courrège, conseiller en investissements financiers, mis à jour le 2 octobre 2026
Le principe
La pleine propriété des parts est séparée entre un nu-propriétaire et un usufruitier (souvent une société soumise à l’IS) pour une durée fixe, généralement de 3 à 10 ans. Le nu-propriétaire paie ses parts avec une décote d’autant plus importante que la durée est longue ; l’usufruitier perçoit les dividendes pendant cette période. À l’échéance, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans frais ni fiscalité.
Pour qui ?
- Les contribuables fortement imposés qui n’ont pas besoin de revenus immédiats.
- La préparation de la retraite : les revenus démarrent à la fin du démembrement.
- Les personnes soumises à l’IFI : la nue-propriété n’est en principe pas déclarée par le nu-propriétaire.
Les points de vigilance
- Aucun revenu pendant toute la durée du démembrement.
- Le gain repose sur la valeur de la part à l’échéance, qui n’est pas garantie.
- La revente de la nue-propriété avant terme est difficile.
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Risques. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital ; la liquidité et les revenus ne sont pas garantis ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 à 10 ans minimum. Lire l’avertissement complet.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la nue-propriété de SCPI ?
C’est l’achat des parts sans leurs revenus pendant une durée fixée, en contrepartie d’une décote sur le prix. La pleine propriété est récupérée automatiquement à l’échéance.
La nue-propriété de SCPI est-elle soumise à l’IFI ?
En principe non pour le nu-propriétaire ; c’est l’usufruitier qui déclare la valeur des parts.
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