Investir en SCPI avec une société soumise à l’IS

Une société soumise à l’impôt sur les sociétés peut acheter des parts de SCPI, par exemple pour placer une trésorerie excédentaire ou dans le cadre d’une holding patrimoniale. La fiscalité est très différente de celle d’un particulier : souvent plus légère pendant la détention, mais avec une seconde imposition si les revenus sont ensuite distribués aux associés.

Par Benoit Courrège, Conseiller en Investissements Financiers, mis à jour le 7 octobre 2026

Qui peut investir en SCPI par une société ?

Les SCPI acceptent les personnes morales comme associées. Trois situations reviennent le plus souvent :

• une entreprise opérationnelle qui place une partie de sa trésorerie dont elle n’a pas besoin à court terme ;
• une holding patrimoniale ou de détention, qui réinvestit les dividendes reçus de ses filiales ;
• une société civile soumise à l’IS (SCI ou société civile de portefeuille ayant opté pour l’IS).

Ce guide vise les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés. Une SCI restée à l’impôt sur le revenu est transparente : ses associés sont imposés comme s’ils détenaient eux-mêmes les parts.

Comment sont imposés les revenus ?

La SCPI est fiscalement transparente : la société associée est imposée sur sa quote-part du résultat de la SCPI, déterminée selon les règles de l’impôt sur les sociétés (article 238 bis K du code général des impôts). Ce montant, communiqué par la société de gestion, est proche du revenu distribué sans lui être forcément égal.

• Revenus de source française : ils entrent dans le résultat de la société et supportent l’IS, au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice pour les PME éligibles (chiffre d’affaires inférieur à 10 M€, capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques), puis au taux normal de 25 %.
• Pas de prélèvements sociaux : contrairement à un particulier, qui paie 17,2 % sur ses revenus fonciers, la société n’en supporte aucun.
• Revenus de source étrangère : ils sont imposés dans le pays où se situe l’immeuble. Selon les conventions fiscales, ils ne supportent en principe pas d’IS supplémentaire en France (exonération ou crédit d’impôt égal à l’impôt français). Le traitement exact dépend de chaque convention.
• Pas de micro-foncier ni d’abattement : la société est imposée selon les règles des bénéfices des entreprises.

Particulier ou société : la comparaison chiffrée

Estimation du simulateur (fiscalité des revenus pendant la détention, pour 100 € de revenus bruts) :

Pendant la détention, la société est donc souvent moins imposée qu’un particulier fortement taxé, surtout pour les SCPI investies en France. Le simulateur permet de refaire le calcul pour chaque SCPI : choisissez « Société soumise à l’IS » dans le bloc « Votre fiscalité ».

La seconde imposition : la distribution aux associés

L’avantage se réduit, voire disparaît, si la société reverse ces revenus à ses associés. Les dividendes reçus par un associé personne physique sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % depuis 2026 (12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux), ou sur option au barème progressif après un abattement de 40 %.

Exemple pour 100 € de revenus de source française distribués intégralement :

• IS à 25 % : il reste 75 € dans la société ; après le prélèvement forfaitaire de 31,4 %, l’associé perçoit environ 51,45 €, soit une imposition totale d’environ 48,6 % ;
• IS à 15 % : il reste 85 €, puis environ 58,31 € après prélèvement forfaitaire, soit une imposition totale d’environ 41,7 %.

La détention par une société est donc surtout pertinente lorsque les revenus restent dans la société pour être réinvestis, ou lorsqu’une holding capitalise sur le long terme.

Le financement à crédit

Une société peut financer ses parts par un emprunt. Les intérêts sont déductibles de son résultat imposable. Les banques examinent alors la situation financière de la société, et souvent celle de ses dirigeants, qui peuvent être sollicités pour une caution.

Les points de vigilance

• Parts non amortissables : contrairement à un immeuble détenu en direct, les parts de SCPI ne s’amortissent pas. Une dépréciation comptable peut être constatée si leur valeur devient inférieure au prix d’achat ; son traitement fiscal se discute avec l’expert-comptable.
• Plus-value à la revente : elle est imposée à l’IS au taux normal, sans les abattements pour durée de détention réservés aux particuliers.
• IFI : pour les associés personnes physiques, la valeur des titres de la société est en principe retenue à l’IFI à hauteur de la fraction représentative des parts de SCPI.
• Trésorerie d’une entreprise opérationnelle : des actifs immobiliers non affectés à l’activité peuvent avoir des conséquences sur certains régimes fiscaux (transmission, cession, exonérations liées à l’activité). La liquidité limitée des SCPI doit aussi rester compatible avec les besoins de trésorerie de l’entreprise.
• Frais et horizon : les frais de souscription (souvent 8 à 12 %) imposent un horizon long, au moins 8 à 10 ans.

Avant de se décider

Le choix entre détention personnelle et détention par une société dépend de l’usage des revenus (réinvestis ou distribués), du taux d’IS de la société, de la situation fiscale des associés, de l’horizon et des projets de transmission. Cette stratégie se construit avec un conseiller expert, en lien avec l’expert-comptable de la société.

Les informations de ce guide sont générales et pédagogiques : elles ne constituent pas un conseil en investissement ni un conseil fiscal. Le choix d’une SCPI dépend de votre situation personnelle, de vos objectifs et de votre tolérance au risque. Les règles fiscales évoluent avec les lois de finances ; ni le capital ni les revenus ne sont garantis.

Questions fréquentes

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